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退房退地一潮未退一潮又起 深圳樓市風雨飄搖
http://bj.house.sina.com.cn 2008年06月21日08:22 中國證券網—上海證券報
樓市正步入非常時期。此前是地價推升房價、房價又助推地價的惡性循環，如今，房價回落影響地價、地價不振再打擊房價的另一個惡性循環隱約可見。
退房退地湧現
今年來，退房退地現像在幾個一線城市的樓市“不謀而合”地出現。
去年半年之內房價上漲45%的深圳，從去年下半年起，終於無可避免地坐上了房價“過山車”，一路領跌全國。而今深圳的房價已跌至一年前，許多樓盤的三、四期價格比首期還要便宜。樓市振蕩引發的直接後果就是“退房潮”， 降價成為業主與開發商衝突的導火索，許多業主看著新買的房子迅速貶值，寧願賠償違約金也要求開發商退房或彌補差價。
同時，深圳的“退房大軍”並不孤獨，北京、上海兩大城市正在與其“遙相呼應”。據北京房地產交易管理網顯示的數據，今年1至4月，北京新房銷售月平均撤銷次數在1000套以上，各樓盤的瘋狂打折讓心理不平衡以及對未來樓市走向不樂觀的眾多購房者選擇退房退定。有售房人員表示，“以前是排隊買房，現在是排隊退房”。
同為“難兄難弟”的上海樓市，在今年4月也曾因“部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高”的新聞激起千層浪。上海“網上房地產”相關數據顯示，自今年開始，部分樓盤的撤銷率畸高，有的居然達到100%。在撤銷額居前十位的樓盤中，大部分位於中環線甚至內環以內區域。記者調查後發現，反常撤銷率的出現，除了個別開發商自我炒作外，房價過高使不看好後市的購房者訂房之後又反悔是重要原因之一。
退地山雨欲來
一“潮”未退， 一“潮”似又起。
近日，上海普陀長風生態商務區出現開發商退地的消息不脛而走。據稱，在去年9月以超出底價250%的11.04億元競得長風生態商務區4號東南地塊的上海志成企業發展有限公司，由於“自身原因”而放棄了這一地塊。雖然似乎想挽回局面的志成企業負責人表示退地一事“還沒有確定”，但業內已開始擔憂地價攀升所蘊藏的風險正逐漸爆發。
市場人士判斷，長風生態商務區4號東南地塊面臨重新出讓，主要問題在於，一家不知名的民營企業以超出底價幾倍的高價拿地後，在樓市風向發生變化時已無力開發。“我們粗略算了一下，志成企業僅開發過兩個項目，在上海僅有松江一個住宅項目，銷售所得最多只能付這塊地的首付，加上銀根緊縮，以志成企業的實力和資質，貸款買地也難，更談不上後期開發經營的能力了。”
更值得注意的是，在房地產業形勢越來越嚴峻的情況下，退地已非新鮮事。如去年9月福建融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，將高價拍得的土地退還；還有不少地方曝出因開發商拖欠土地款而收回土地重拍的消息。“去年初上海虹口原摩天輪地塊就因原拿地的浙江華們集團出現資金困難而被收回後貶值重拍，還有去年層出不窮的‘地王’有些如今曝出了資金出現壓力甚至股權轉讓的消息，開發商為自己的不理智行為付出代價的時刻已經到來。”
惡性循環難絕
不少業內人士認為，因樓市起伏而出現的“退房潮”與開發商壯士斷腕的“退地潮”之間存在一定邏輯性。
有分析稱，去年開發商敢於高價拿地最重要的原因便是他們能將拿地的成本向房價轉嫁。但所謂物極必反，隨著部分城市的房價從去年年尾開始步入下跌軌道，高價拿地的風險很快顯現出來，特別是如果開發商高價獲得的土地的周邊房價面臨下調，那麼，他們勢必面臨極其殘酷的競爭，以退地的方式來規避風險也就不難理解了。而一旦形成羊群效應，“退地潮”的影響進一步傳遞到房價中去，那樓市所面臨的考驗將更大。
顯然，開發商也已意識到自身面臨的兩難局面。即便目前土地市場仍未到“退地潮”來襲的地步，但自去年年尾樓市風向發生變化以來，便一直暗流湧動，土地“流拍”的字眼不時出現在公眾面前。加上銀行開始“自保”，如日前央行針對深圳、廣州一帶房價下跌、一些貸款戶已幾個月交不出房貸的情況進行調整，提出要高度警惕開發商將房貸風險全部轉嫁到銀行，以及央行再一次提高准備金率來收緊銀根，開發商的樂觀態度逐漸消退已成必然。
泡沫五大過程
2008年上半年就快結束，恒生指數由1月2日27853.6起步計，任何投資者今年上半年損失少過18％都叫跑贏大市。下半年情況又點？唔見得有太大改變。
過去五年畢非德大量持有可口可樂，股價共上升23％，同期另一飲品股Hansen Natural卻上升6150％。五年前購入一萬股代價係44000美元，今天市值275萬美元，上述先叫牛眼投資法。Hansen Natural名都未聽過？佢產品Red Bull已成為年輕人至愛，未來又有邊一隻係Hansen Natural？過去Crocs Guess及Autodeck都係充滿創意，並五年內股價狂升。投資係揀未來之星，而非過氣明星。例如七十年代華資地產股冒起、八十年代紅籌股上升、九十年代國企股提供機會，以及2000年資源股。投資就係點樣用1萬元，十年內變成100萬元。方法係每年找尋能夠令本金升值50％至100％機會。上述先係牛眼投資法精粹。
Hyman Minsky曾經係Brown、U C Berkeley及聖路易華盛頓大學教授，1996年逝世。佢1986年出版《凱恩斯及Stabilizing and Unstable Economy》，曾深入分析泡沫由開始到最後，由泡沫期成因到爆破大致可分五期：displacement（改變）、boom（繁榮期）、euphoria（莫名其妙亢奮）、profit-taking（獲利回吐）及panic（惡性拋售）。引發改變可能係一項新發明或新科技，甚至係投資者新評估方式或一個項目成為新焦點，便可令繁榮期開始，然後進入莫名其妙亢奮，最終離唔開獲利回吐及以惡性拋售。
明白泡沫五個階段投資者便可以displacement（改變剛開始期）加入，好好咁享受boom，直到其他人進入莫名其妙亢奮時便獲利回吐，而逃過惡性拋售潮。以最近A股為例，2007年仍處繁榮期（boom），點解唔沖個泡泡浴？2007年10月大部分人已進入莫名其妙亢奮期獲利回吐，今天面對恐慌性拋售。對牛眼投資法投資者而言早預計中，呢段日子最好少說話，因為受傷投資者正在找尋代罪羔羊，因佢地唔會認為自己分析錯誤而係……。
Minsky理論既可用作解釋過去科網股泡沫，又可解釋近期滬深A股泡沫，令自己清楚知道依家處於邊一段Minsky Moments。佢研究亦證明泡沫唔係唔可以減輕痛苦（alleviate），甚至清除痛苦（eliminate）。就係當它進入莫名其妙亢奮期前政府進行限制（modified），甚至係管制（controlled）作出反方向措施；惡性拋售期作出減稅或放寬銀根措施。當然操作相當複雜。以今次內地A股為例，2007年中國政府已使用Minsky理論去減低群眾莫名其妙亢奮，近期減印花稅等亦係對抗惡性拋售。以免股市由一個極端，走向另一極端。
潘石屹：開發商已現大規模欠款 可能威脅到銀行
http://www.sina.com.cn 2008年06月24日 07:23 新華網
早報記者 劉秀浩
SOHO中國主席潘石屹所預言的“百日劇變”時間將近，最近他在網聊中繼續爆料，稱房地產企業正出現大規模拖欠土地出讓金的現像，下一步就將可能威脅到銀行。
潘石屹稱，此前所說的“百日劇變”指2006年下半年、2007年瘋狂拿地的那些企業，把所有的錢和銀行貸款拿去作為拿地的首付款。由於這些企業拿到的土地到2008年上半年還不具備銷售條件，並沒有形成可以在市場上打折銷售的房子。將面臨著很大的資金壓力。
房地產企業的資金來源有許多途徑，例如股本金、銀行貸款等等。但最重要的就是銷售收入，其他都是過渡暫時的，因為股本金需要回報，而銀行貸款要還本附息。
潘石屹稱，這些企業最好的出路是把土地轉讓出去。但他們也有可能拖欠政府出讓金和銀行貸款。
潘石屹透露，這種情況已經發生了，“不是一兩塊土地發生這樣的情況，而是已經形成大規模的拖欠。所以，下一步我擔心會爆發房地產行業的信用危機。”目前房地產面臨的情況主要是資金太緊張，所以房地產行業面對的最大挑戰是誠信問題。
土地欠款之後，若開發商仍無法解決問題，最後就會拖欠銀行貸款。能不能按時還款和付款的問題是整個房地產行業下一步面臨的巨大挑戰，這也是關系到房地產行業生死存亡的大問題。
今年3月底恆 大地產上市失敗後，潘石屹公開表示，外部資本市場環境轉差，各公司財務狀況相當惡劣，很可能出現一批公司在三四個月內陷入困境甚至死掉，這種說法被他概括為“百日之變”。從潘石屹表態至今，已接近3個月。（稿件來源：東方早報）
五月住宅按揭金額下降[19:52]
2008年6月25日
據23間認可機構的資料顯示，5月新取用按揭貸款額為172億元，減少15.3%。
金管局住宅按揭每月調查的認可機構新批出的貸款為214億元，減少11.4%，原因是各類物業交易的批出貸款均下跌。其中一手市場交易的批出貸款減少19億港元(－43.5%)，二手市場交易的批出貸款減少1億港元(－0.6%)，轉按的批出貸款減少8億港元(－16.5%)。新申請貸款的宗數增加4.8%。
在新批出貸款中，以利率低於最優惠利率超過2.5厘的貸款所佔比率由4月份的84.7%，微升至84.8%。未償還按揭貸款總額5,856億港元，增加0.8%。
5月份按揭貸款拖欠比率及經重組貸款比率分別下降至0.07%及0.15%，因此兩者合併的比率降至0.22%的破紀錄低位。
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巴菲特在熊市中會怎麼做？
http://www.sina.com.cn 2008年06月27日 22:47 華夏時報
主持人：李 南 嘉賓：鄧智敏 劉建衛
主持人：今天（6月25日）的嘉賓一位是對巴菲特特別有研究的、來自彙添富基金的劉建衛，另外一位是東北證券(21.76,-1.94,-8.19%,吧)的鄧智敏。如今，股價已經被攔腰斬了半截，巴菲特在這樣的熊市裡面會干些什麼呢？我們先說說在熊市裡普通投資者在干嗎。
股市大跌巴菲特大喜
鄧智敏：一般是在打牌和埋怨，把更多的時間用在埋怨政策上面。
主持人：在炒股這方面反而很閑。
鄧智敏：從各方面表現出來的特征是交易量在縮小。
主持人：那麼巴菲特在熊市會干什麼？
鄧智敏：我們很多股民朋友是牛市很忙，忙著買進賣出。等到熊市大跌的時候，套牢了，就很閑。
劉建衛：而巴菲特正好相反，他在牛市時候，覺得股票已經明顯高估，就把大部分股票拋出了。然後就開始很閑地打打高爾夫，看看棒球，出去溜達溜達。為什麼很閑？他找不到便宜的、被低估的股票。但是，到熊市他反而會特別忙。在熊市，股市特別低迷，大家都不談股票、不說股票的時候，巴菲特反而這個時候對股市興奮得一塌糊塗。經常是一上班趕緊給他的經紀人打電話，給他朋友打電話，打完電話之後就開始繼續研究，看看到底現在有哪些公司特別便宜，然後再給經紀人打電話，買股票。
主持人：他不看電腦不知道股價，怎麼知道買點？
劉建衛：他每天關注《華爾街日報》上面的收盤價，了解最近一段大概到什麼位置，在想買的時候打電話問問經紀人現在價位多少，告訴經濟人在什麼區間之內買入。他的經紀人說，巴菲特有時一天會打五六個電話讓他不停地買入，股市越跌巴菲特讓他買入得越多、越頻繁。我們是大跌大悲，巴菲特是大跌大喜。
主持人：巴菲特就沒在熊市裡難受過？
劉建衛：就像超市打折、過節搞優惠活動的時候人山人海，巴菲特買股票就像我們去超市購物一樣，這個東西打折了，價廉物美他就衝進去大買一番。
主持人：我現在就關心巴菲特在熊市怎麼做，因為我們現在就是熊市。
鄧智敏：在一個熊市過程中間，拿著大把現金的心態和拿著大把股票的心態是不一樣的，如果巴菲特在現在這個點位已經滿倉了，我相信他比任何人還要焦慮。
劉建衛：巴菲特關鍵是在股市遠遠沒有達到頂點時就退出來，到熊市大跌時他早就准備好足夠的現金了。巴菲特從1956年開始做自己的私募基金，做了10年，到1966年賺了11.5倍，大盤這10年才漲了一倍多。到了10年之後，從1967、1968、1969這3年，美國的一波大牛市，美國股市首次突破1000點，大牛市大家都狂喜的時候，巴菲特反而非常憂傷。
遠離市場“噪音”獨立思考
主持人：巴菲特在投資生涯當中經歷過4次大跌，這4次大跌時巴菲特是什麼樣的狀態，他都是空倉嗎？
劉建衛：巴菲特除了1969年那次基本是空倉外，後面都不是空倉。但是相對而言巴菲特手上的現金非常多，巴菲特為了等待一個熊市來臨，會把現金放上幾年。只有極少數股票巴菲特是死了也不賣，就像1987年大跌之前，他把所有股票都清倉了，就留下3只股票。
主持人：哪3只？
劉建衛：華盛頓郵報、黑客保險、大都會ABC。
主持人：跟我們體會的不太一樣。
鄧智敏：所以，我們認為散戶現在投資的誤區是，一說巴菲特就叫做長期持有，長期持有就是我不管拿什麼股票，只要拿到一定年限我就有出頭之日。其實沒有這種理念。
主持人：巴菲特為什麼能堅守這幾只呢？
劉建衛：他是大股東，知道那些公司的情況，所以他根本就不慌。
鄧智敏：有很多時候巴菲特不是在做股票而是在做公司。他之所以變成很多公司的長期持有者，就是因為他拿的股份足以變成一個長期股東。在公司經營過程中間，他也參與經營過程，給予一些經營的建議，這是散戶做不到的。
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